از جمله موضوعات به روز حقوق شهري که با توجه به افزایش روز افزون جمعیت در شهر ها شاهد آن هستیم که حیات شهر و شهروندان را تحت تأثیر قـرار مـی دهـد؛ موضوع ساخت و ساز و تخلفات ساختمانی به خصوص در کلان شهر ها است. در این میان آمـار تخلفـات سـاختمانی علی الخصوص در شهر تهران روز به روز در حال افزایش است که مطالعه این مقاله را بیش از پیش ضروري می نماید. کاهش ایمنـی ساختمان، اتلاف منابع و سرمایه هاي ملی، ایجاد بحـران هـاي اجتمـاعی، آشـفتگی نماهـاي شـهري، افزایش هزینه هاي ساخت و نگهداري بنا، توزیع ناعادلانه منابع شـهري، ناپایـداري محیطـی و عـدم پاسخگویی زیرساخت ها به نیازهـاي موجـود از جملـه عوارضـی هـستند کـه از رهگـذر ارتکـاب تخلفات ساختمانی بر حیات شهر و شهروندان تحمیل می شوند.
به طور کلی به نقض قوانین مربوط به شهرسازی و بی‌اعتنایی سازندگان به مقررات الزامی ساخت و ساز و همچنین رعایت نکردن نکات ایمنی، فنی و بهداشتی مربوط به ساختمان سازی، تخلفات ساختمانی گفته می‌شود. در چنین وضعیتی فردی که قوانین را نقض کرده خطاکار شناخته می‌شود و تخلفات او به صورت قانونی پیگیری خواهد شد.
موسسه حقوقی کریمی و همکاران دارای تیمی متشکل از مشاوران، کارشناسان و وکلای واجد شرایط در زمینه های مختلف حقوقی از جمله حقوق مهندسی می باشد و در پرونده های کمیسیون ماده 100 شهرداری، برای حمایت از منافع شما در پیشبرد پروندتان کمک می کند.
تخلفات ساختمانی
قوانین مربوط به ساختمان سازی معمولاً از سوی شهرداری‌ها تدوین و تنظیم می‌شود. براین اساس تخلف‌های ساختمانی به چهار دستۀ اصلی تقسیم می‌شوند:
- تخلفات مربوط به اجرای نمای ساختمان‌ها
- رعایت نکردن اصول مربوط به ایمنی و استحکام ساختمان در زمان ساخت و ساز
- بی‌توجهی به قوانین ساخت و سازهای شهری
- بی توجهی به مسائل بهداشتی در حوزۀ ساختمان سازی
ماده 100 قانون شهرداری
ماده 100 قانون شهرداري، مهمترین و اصلی ترین منبع قانونی در رسـیدگی بـه تخلفـات سـاختمانی است. به موجب ماده 100 قانون شهرداري: «مالکین اراضی و امـلاك واقـع در محـدوده شـهر یـا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداري پروانـه اخـذ نمایند. شهرداري میتواند از عملیات ساختمانی ساختمان هاي بدون پروانه یا مخـالف مفـاد پروانـه به وسیله مأموران خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشـد جلـوگیري نماید.»
مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی
بعضی از ساختمان‌ها، به دلایل مختلفی مغایر با اصول و قوانین شهرسازی و بدون رعایت نکات ایمنی و بهداشتی فنی ساخته می‌شوند. در این صورت سازنده متخلف شناخته خواهد شد و باید مجازات شود. اما مرجع بررسی و رسیدگی به این تخلفات کدام نهاد یا سازمان است؟ شهرداری‌ها معمولاً مهمترین و اصلی‌ترین مرجع رسیدگی به این تخلف‌ها هستند. شهرداری‌ها این تخلفات را معمولاً در کمیسیونی موسوم به کمیسیون ماده 100 بررسی می‌کنند. کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مرجعی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است. اگر شهروندانی که در ساخت و ساز دست دارند در زمینه ساختمان سازی مرتکب تخلفی شوند، این تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها از ۱۱ تبصره تشکیل شده‌است.
تبصره‌های دو تا شش قانون ماده ۱۰۰ شهرداری که مصوب سال ۱۳۳۴ است، این کمیسیون را مخیر کرده که با اخذ جریمه مالی تخلفات ساخت و ساز مانند احداث بنای بدون پروانه، عدم احداث پارکینگ، تراکم اضافی را نادیده بگیرد.
در این کمیسیون‌ها یک نفر از اعضای شورای شهر، قاضی دادگستری، یک نماینده از شهرداری و یک نماینده از وزارت کشور حضور دارند.
بعد از اعلام نتیجۀ اولیۀ کمیسیون، ذینفع پرونده 10 روز مهلت دارد تا دفاعیات و توضیحات خود را به صورت کتبی برای کمیسیون ارسال کند. بعد از اتمام این مهلت 10 روزه، کمیسیون ظرف مدت حداکثر یک ماه یک جلسه با حضور نمایندۀ شهرداری برگزار می‌کند و تصمیم نهایی دربارۀ پرونده گرفته خواهد شد.
اگر کمیسیون رأی به ممانعت از ادامۀ ساخت و ساز در ساختمانی که پروانۀ ساخت و ساز ندارد یا مغایر مفاد پروانه ساخته شده است بدهد، باید ظرف مدت یک هفته این رأی در کمیسون ذکر و به بحث گذاشته شود. ممکن است رأی کمیسیون تخریب تمام یا قسمتی از ساختمان متخلف باشد. در این صورت باید برای اجرای حکم یک مهلت حداکثر دو ماهه به سازنده بدهند. در کمیسیون شهرداری معمولاً این تخلف‌ها مورد بررسی قرار می‌گیرند:
- ساختن بنا بدون دریافت مجوز و پروانۀ ساخت؛ و یا ساخت و سازهایی خارج یا مازاد بر آنچه در مفاد پروانه ذکر شده است.
- نساختن پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن
- تجاوز بنای ساخته شده به معابر شهری
- تغییرات غیر مجاز کاربری
- مستحکم نبودن ساختمان به میزان کافی و یا رعایت نشدن قوانین و مقررات بهداشتی؛ فنی و شهرسازی در زمان احداث ساختمان
محاسبه جریمه در کمیسیون ماده 100
مطابق تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری: «در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زيربناي مندرج در پروانة ساختماني واقع در حوزة استفاده از اراضي مسكوني كميسيون مي تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني (در بر خيابان هاي اصلي يا خيابان هاي فرعي و يا كوچ بنباز يا بنبست) رأي به اخذ جريمه هاي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشد تعيين و شهرداري مكلف است بر اساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام كند (جريمه نبايد از حداقل يك دوم كمتر و از سه برابر ارزش معاملاتي براي هر متر مربع بناي اضافه بيشتر باشد.) در صورتي كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداري كرد، شهرداري مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور رأي تخريب را بكند. كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأي تخريب اقدام خواهد نمود.»
با توجه به افزایش بی رویه ساخت و ساز های غیر مجاز و متعاقباً تشکیل پرونده های متعددی علیه افراد خاطی، در این راستا موسسه حقوقی کریمی و همکاران با تیمی مجرب از وکلای واجد شرایط در زمینه ی حقوق مهندسی، برای رسیدگی هر چه بهتر پرونده شما در کمیسیون ماده 100، به شما کمک خواهد کرد. در صورت نیاز به مشاوره حقوقی در حوزه تخلفات ساختمانی می توانید با ما در ارتباط باشید.