امروزه افزایش تورم و بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی، زمین و به تبع آن افزایش قیمت ساختمان، سازندگان و خریداران را بیش از پیش با مشکل ساخت و خرید ساختمان مواجه کرده است. نهاد پیش فروش ساختمان راهکاری است که جهت تسهیل ساخت و خرید ساختمان پدیدار شده است. چرا که در این روش، از یک طرف با امکان پرداخت اقساطی و تدریجی ثمن، خریداران قدرت خرید می یابند و از طرف دیگ سازندگان نیز با دریافت تدریجی اقساط بخشی از منابع مالی ساخت را فراهم می کنند. قراردادهای پیش فروش ساختمان، یکی از پیچیده ترین، مسائل و موضوعات حقوقی است؛ در این نوع از قراردادها، مورد معامله هنوز به شکل کامل وجود خارجی ندارد که همین مورد ممکن است باعث مشکلات و اختلافات حقوقی شود.
از ابتدای پیدایش معاملات پیش فروش ساختمان و همه گیری آنها، بیشتر اوقات، مشکلاتی بین پیمانکاران، فروشندگان و خریداران دیده می شود و پرونده های بسیاری در این زمینه در مراجع قضایی ثبت شده است. بنابراین، هرگونه اشتباه در روند تنظیم این قرارداد میتواند منجر به بروز خسارات جدی برای طرفین گردد. درصد بالایی از قراردادهای پیش فروش ساختمان به اختلاف می انجامند و بسیاری از این قراردادها و معاملات از محاکم قضایی سردر میآورند. این دادرسی ها روند طولانی دارند که از جمله دلایل آن میتوان به پیچیدگی معاملات، وجود مسائل فنی و اجرایی و ورود اشخاص ثالث اشاره کرد. موسسه حقوقی کریمی و همکاران، آمادگی دارد تا شما عزیزان را در جریان تنظیم قرارداد پیش فروش و یا طرح دعاویی راجع به این قراردادها همراهی نماید.
تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان
قانونگذار ایران به مانند بسیاری از کشورهای دیگر، قانونی خاص در زمینه پیش فروش ساختمان وضع کرده است و تا حد امکان مخاطرات موجود در این قبیل قراردادها را پیش بینی نموده و چاره اندیشی کرده است. مطابق ماده یک قانون پیش فروش ساختمان (مصوب سال 1389) هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده)، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین شود و آن واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در زمان احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب میشود. مطابق تبصره ماده یک جهت شمول قرارداد پیش فروش، لازم نیست پیش فروشنده مالک زمینی باشد که بنا در آن احداث می شود و ممکن است پیش خریدار مالک زمین باشد و پیش فروشنده متعهد شود که بنائی در آن احداث کند و در مقابل، واحدهایی مشخص از بناء احداثی به او تعلق یابد.
اقسام قرارداد پیش فروش
قرارداد احداث ساختمان
قرارداد احداث ساختمان، قراردادی است که در زمان انعقاد عقد، ساختمان هنوز ساخته نشده است و پیش فروشنده متعهد به ساخت یا احداث آن می شود. مطابق با بند 4 ماده 4 قانون پش فروش ساختمان، انعقاد عقد تا قبل از پایان عملیات پی ساختمان ممنوع است.
قرارداد تکمیل ساختمان
در مقابل قرارداد احداث که در زمان عقد، ساختمان حداکثر باید در مرحله پی یا فوندانسیون باشد، قرارداد تکمیل ساختمان، قراردادی است که در زمان عقد بخشی از ساختمان ساخته شده است و پیش فروشنده متعهد به تکمیل آن می شود.
براساس مالکیت بر زمین یا بنا
براساس مالکیت زمینی که بنا در آن ساخته می شود؛ قراداد به سه قسم تقسیم می شود:
- قراردادی که در آن پیش فروشنده مالک رسمی عین زمین است.
- قراردادی که در آن پیش فروشنده مستاجر و مالک رسمی منافع زمین می باشد و مالکیت عین زمین متعلف به اشخاص حقوقی، دولت یا موقوفات است.
- قراردادی که در آن پیش فروشنده، نه مالک زمین می باشد و نه منافع آن بلکه مالکیت زمین متعلق به پیش خریدار است و سازنده متعهد می شود با سرمایه خویش بنائی در زمین پیش خریدار احداث و در عوض واحدهای ساختمانی مشخصی به او اختصاص یابد. قسم اخیر فرارداد پیش فروش در واقع همان قراردادی است که عرفا به آن «مشارکت در ساخت» می گویند.
تعهدات پیش فروشنده
با توجه به قانون پیش فروش ساختمان، تعهدات پیش فروشنده را می توان به شرح ذیل خلاصه کرد:
- احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مورد معامله حسب مورد با شرایط مقرر در قرارداد.
- تحویل واحد ساختمانی مورد معامله در زمان مقرر در قرارداد به پیش خریدار.
- تنظیم سند رسمی انتقال قطعی در موعد مقرر در قرارداد به پیش خریدار. هرچند به موجب ماده 3 قانون، قرارداد پیش فروش باید رسمی باشد؛ لیکن این قرارداد زمانی منعقد می شود که واحد ساختمانی مورد معامله هنوز وجود ندارد و طبیعتا فاقد سند رسمی و ثبت در دفتر املاک می باشد. آنچه موجود است صرفا شناسنامه فنی مستقل است که قانونگذار جهت امکان تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش و جلوگیری از معاملات معارض صدور آن را به شهرداری ها تکلیف کرده است و تنها پس از تکمیل ساختمان و صورتمجلس تفکیکی است که واحد ساختمانی دارای سند رسمی قطعی می شود.
- در قرارداد پیش فروش به جهت اهمیتی که شخصیت پیش فروشنده برای پیش خریداران دارد، ماده 17 قانون، پیش فروشنده را جز با رضایت تمام پیش خریداران از انتقال قراداد منع کرده است و این انتقال را در برابر پیش خریداران غیرقابل استناد می داند.
تعهدات پیش خریدار
مهم ترین تعهد پیش خریدار، به مانند هر خریداری، پرداخت بهای معامله در زمان مقرر است که در قرارداد پیش فروش این پرداخت اقساطی خواهد بود. نحوه پرداخت اقساط تابع توافق طرفین است. لیکن مطابق ماده 11 قانون، پیش خریدار باید حداقل ده درصد بها را همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال قطعی بپردازد و نمی تواند تمام ثمن را قبل از انتقال قطعی پرداخت کند. شرط مزبور الزامی بوده و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند. ماده 14 قانون برای پیش خریدار این حق را قائل شده است که اگر پیش فروشنده تا زمان انقضا مددت مقرارداد موفق به تکمیل واحد ساختمانی نشود و صرفا اقدامات جزیی تا تکمیل پروژه باقیمانده باشد (کمتر از ده درصد از پیشرفت فیزیکی مانده باشد) پیش خریدار می تواند از محل این ده درصد آن را تکمیل کند و تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود را تقاضا کند. مطابق ماده 18 پیش خریدار نیز همانند شخص فروشنده نمی تواند حقوق و تعهدات خویش نسبت به واحد پیش فروش شده را بدون رضایت پیش فروشنده منتقل کند.
عدم تنظیم قرارداد مطابق قانون پیش فروش ساختمان
مطابق تعریفی که قانون پیش فروش ساختمان ارائه می دهد، ملاحظه می شود که آنچه مدنظر قانونگذار قرار گرفته است هدف طرفین در قرارداد است نه قالبی که انتخاب می کنند. یعنی، همین که یک طرف متعهد شود که واحد ساختمانی مشخص را برای طرف دیگر احداث یا تکمیل کند، توافق آنها قراداد پیش فروش ساختمانی خواهد بود. با این وجود، قانون پیش فروش ساختمان تشریفات متعدد برای قرارداد پیش فروش در نظر گرفته است. مطابق ماده 3، قراداد پیش فروش باید در سند رسمی صورت گیرد. عدم رعایت این تشریفات موجب خروج قراداد از شمول قانون پیش فروش ساختمان شده و مشمول قواعد عام قانون مدنی خواهد شد که موجب کحرومیت پیش فروشنده و عمدتا پیش خریدار از حمایت های این قانون می گردد.
اختلافات رایج در قراردادهای پیش فروش ساختمان
با توجه به ماهیت تعهدات قراردادی ممکن است طرفین قرارداد، فرض های مختلفی را در ذهن داشته باشند که به دلیل شفاف سازی نکردن در مرحله مذاکرات و پیش از انعقاد قرارداد موجب وقوع اختلاف در آینده و حتی پس از انعقاد قرارداد شود. در نتیجه، شفافیت در مذاکرات قراردادی و مکتوب کردن توافق ها می توان در پیش گیری از بروز اختلافات در آینده موثر باشد. از موارد ذیل می توان به عنوان اختلافات رایج در قراردادهای پیش فروش ساختمان یاد کرد.
انعقاد قرارداد با سند عادی
در نظام حقوقی ایران، قرارداد با سند عادی، علت عمده دعاوی و اختلافات ملکی هم چون الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به ایفای تعهد به استناد مبایعه نامه و قرارداد مشارکت به شمار می آید و می تواند یکی از عوامل ریسک در معاملات مربوط به املاک باشد.
اختلاف در پرداخت ها
در شرایطی که احتمال افزایش قیمت ها در قراردادهایی مانند پیش فروش ساختمان وجود دارد، باید پیش بینی های لازم در قراداد انجام شود. یکی از این روش ها، استفاده از شاخص سالانه است که نشان دهنده میزان تورم اقتصادی است. این روش می تواند به تعدیل قرارداد بدون مراجعه به مراجع حل اختلاف کمک کند.
زمان تحویل
تعهد به ساخت و تحویل آپارتمان، مهم ترین تعهد فروشنده به خریدار است. به این معنی که فروشنده موظف است ساختمان پیش فروش شده را طبق قرارداد در مهلت مقرر به صورت تکمیل شده تحویل دهد. قراردادهای ساخت و ساز عموما به دلایل مختلف فنی و مالی طولانی می شوند. براساس ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان، اگر پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، مکلف است جریمه تاخیر را به پیش خریدار بپردازد، مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع خریدار توافق شده باشد. علاوه بر این، طبق ماده 14، اگر پیش خریدار تعهدات را کامل انجام دهد و پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق نشود پروژه را تکمیل کند، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است( کم تر از ده درصد پیشرفت فیزیکی باقی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود شود.
درج نشدن اوصاف ساختمان
گاهی ملاحظه می شود که قراردادهای پیش فروش ساختمان به صورت کلی و بدون درج اوضاف و جزئیات ساختمان و واحد مورد معامله منعقد می گردد. این در حالی است که در مواد 2 و 7 قانون پیش بینی شده است که: در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود … 3- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی؛ تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری.
پیش بینی نشدن تضمین برای اجرای تعهدات سازنده
در قراردادهای پیش فروش، خساراتی اعم از وجه التزام برای تاخیر در تحویل ساختمان به صورت روزانه یا خساراتی از این دست پیش بینی می شود. این در حالی است که هیچ گونه تضمینی اعم از سند تجاری (چک یا سفته) برای تضمین تعهدات سازنده دریافت نشده است و این نوه پیش بینی خسارت، تضمین مناسبی برای اجرای به موقع تعهدات نیست.
همانطور که پیشتر توضیح داده شد، قانون پیش فروش ساختمان، در جهت کاهش اختلافات رایج در این نوع از قرادادها، حمایت های ویژه ای را برای طرفین آنها، پیش بینی کرده است. عدم تنظیم قرارداد مطابق با ضوابط این قانون، طرفین را از حمایت های قانونی محروم کرده و می تواند آثار حقوقی جبران ناپذیری به بارآورد. موسسه حقوقی کریمی و همکاران با تیمی متشکل از وکلای مجرب و آشنا به قوانین، قرادادها و رویه های قضایی در زمینه پیش فروش ساختمان، آماده ارائه خدمات به شما عزیزان است.