در سال های اخیر و با افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، پیش فروش واحدهای مسکونی و آپارتمان ها به امری معمول و رایج بدل شد. در این میان بسیاری از اشخاص به واسطه سوءاستفاده برخی از دلالان و سازندگان املاک با وجود پرداخت مبالغی به عنوان پیش پرداخت، حتی با گذشت چند سال از زمان پرداخت نیز نتوانستند صاحب خانه‌ای شوند که برایش هزینه کرده بودند و در واقع بسیاری از ساختمان ها به دلیل عدم وجود منابع مالی کافی و نیز گرانی ناگهانی مصالح ساختمانی، نیمه کاره رها می‌شدند. از آن زمان دعاوی پیش فروش ساختمان به دعاوی پرتکرار و متداولی در نظام حقوقی ایران تبدیل شدند و قانونگذار نیز ناگزیر به تصویب قانونی خاص در این مورد شد؛ قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389.
موسسه حقوقی کریمی و همکاران با سال‌های متمادی تجربه درخشان در انواع و اقسام زمینه های حقوقی از جمله دعاوی پیش فروش آپارتمان، آماده ارائه خدمات و مشاوره حقوقی تخصصی به شما می‌باشد.
در ادامه این مقاله با ما همراه باشید تا در خصوص این دعاوی اطلاعات بیشتری دریافت نمایید.
موارد مورد اختلاف در قراردادهای پیش فروش ساختمان
از موارد مهمی که تا پیش از تصویب قانون پیش فروش ساختمان منجر به بروز اختلاف میان بسیاری از پیش فروشندگان و پیش خریداران می‌شد، عدم تحویل ساختمان در موعد مقرر در قرارداد بود. علاوه بر این، پیش فروش همزمان یک واحد ساختمانی به چند نفر، عدم دریافت پروانه ساخت برای کل ساختمان توسط پیش فروشنده و عدم تحویل ساختمان با متراژ و سایر اوصاف و امکانات مورد توافق طرفین از جمله پارکینگ، انباری و… از دیگر موارد مهمی بودند که منجر به طرح دعوی نزد مراجع قضایی می‌شدند.
قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389
این امر که در قراردادهای پیش فروش ساختمان، مورد معامله هنوز ساخته نشده و وجود ندارد موجب شده تا اینگونه قراردادها از اختلاف برانگیزترین قراردادها در نظام حقوقی کشور باشند و دعاوی بیشماری در رابطه با آن‌ها نزد مراجع قضایی طرح شود. بنابراین، قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 و در راستای تنظیم قراردادهای پیش فروش ساختمان و جلوگیری از طرح دعاوی حقوقی متعدد به تصویب رسید. مطابق این قانون، از زمان تصویب آن به بعد تمامی قراردادهای پیش فروش ساختمان، با هر نوع کاربری، اعم از مسکونی، تجاری و… می‌بایست دارای مشخصاتی باشند که در این قانون به آن‌ها اشاره شده است.
موارد لازم الرعایه در انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان
مطابق ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان، پیش خریدار و پیش فروشنده موظف به درج و رعایت مواردی در قرارداد پیش فروش ساختمان می‌باشند. رعایت این موارد به شکل موثری مانع از بروز اختلافات میان دو طرف قرارداد پیش فروش می‌گردد. از جمله مهم ترین این موارد عبارتست از:
- درج پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله. مثل تعداد اتاق ها، شماره طبقه و واحد، پارکینگ، انباری و نیز مساحت واحد ساختمانی
- مشخصات فنی و معماری از جمله کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی و…
- بهای مورد معامله و در صورت قسطی بودن پرداخت بها، تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن‌ها
- زمان تحویل واحد ساختمانی به پیش خریدار و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
قرارداد پیش فروش ساختمان به عنوان یک سند رسمی
مطابق ماده 3 این قانون تنظیم قراردادهای پیش فروش ساختمان می‌بایست از طریق تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی و با رعایت موارد مذکور در ماده 2 این قانون صورت پذیرند. در غیر اینصورت پیش فروشنده مشمول مجازات مقرر در این قانون که در ادامه به آن اشاره خواهیم نمود، می‌گردد.
مدارک لازم برای انعقاد قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی
مطابق ماده 4 این قانون یک قرارداد پیش فروش در صورتی می‌تواند در دفتر اسناد رسمی و به عنوان یک سند رسمی تنظیم گردد که از جانب پیش فروشنده مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه به پیش فروشنده حق احداث بنا روی عرصه و در ازای سرمایه گذاری داده شده است، ارائه گردد. علاوه بر این لازم است که پیش فروشنده برای کل ساختمان پروانه ساخت دریافت و برای هر واحد ساختمان نیز شناسنامه فنی اخذ نموده باشد. مدارک دیگری از جمله تأییدیه مهندس ناظر ساختمان، بیمه نامه مسئولیت و.. نیز باید از سوی پیش فروشنده ارائه گردند.
عدم انجام تعهدات و عدم تحویل واحد پیش فروش شده در موعد مقرر
مطابق ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان اگر پیش فروشنده نتواند در موعد مقرر واحد را به پیش خریدار تحویل دهد یا به تعهدات خود عمل ننماید موظف به پرداخت جریمه به پیش خریدار خواهد بود. پیش خریدار نیز می‌تواند هم جریمه معین شده توسط قانون را دریافت کند، هم از حق فسخ خود استفاده و قرارداد پیش فروش را فسخ نماید.
علاوه بر این مورد، مظابق ماده 7 در صورتی که پیش فروشنده واحد را تحویل دهد اما مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95% مقدار توافق شده در قرارداد باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
مجازات تخطی پیش فروشندگان از مفاد قانون پیش فروش ساختمان
مطابق ماده 23 این قانون اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی ساختمانی را پیش فروش نماید، با مجازات حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی از پیش خریدار روبرو می‌گردد. بنابراین پیش فروشندگان ساختمان موظفند برای پیش فروش واحدهای ساختمانی مطابق مفاد این قانون عمل نموده و نسبت به تنظیم قراردادهای رسمی پیش فروش با ارائه تمامی مدارک لازم اقدام نمایند تا با مجازات پیش بینی شده در این قانون مواجه نشوند.
انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان از جمله مسائل حقوقی خطیری می‌باشد که نیازمند دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و حضور یک وکیل دادگستری متخصص می‌باشد. چرا که عدم تنظیم یک قرارداد پیش فروش استاندارد و مناسب، علاوه بر اینکه می‌تواند برای پیش فروشنده مجازات حبس یا جزای نقدی را به همراه داشته باشد، برای پیش خریدار نیز عواقب و خسارات زیادی را به همراه خواهد داشت. بنابراین در صورتیکه قصد انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان را، چه به عنوان پیش فروشنده و چه به عنوان پیش خریدار، دارید، می‌توانید از طریق بخش ارتباط با ما، با موسسه حقوقی کریمی و همکاران تماس حاصل نموده و از وکلا و مشاوران حقوقی متخصص مجموعه ما مشاوره و راهنمایی های لازم را دریافت نمایید.
طرح جدید پیش فروش آپارتمان ها در مجلس شورای اسلامی
قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 با تمام کاربردها و نکات مفید خود، باز هم پاسخگوی تمام مشکلات و چالش های حقوقی مسئله پیش فروش ساختمان نبوده و خلاءها و نواقص قابل توجهی داشت. از جمله این نواقص می‌توان به عدم ارائه ملاکی دقیق برای برآورد خسارات وارده به پیش خریدار (در فرض عدم تحویل به موقع واحد ساختمانی یا عدم تحویل آن با تمام اوصاف و امکانات مذکور در قرارداد)، عدم ایجاد تفکیک میان تأخیر موجه و غیرموجه پیش فروشنده و نیز عدم تعیین میزان خسارتی که پیش خریدار در فرض عدم ایفای تعهدات خود می‌بایست به پیش فروشنده پرداخت نماید اشاره نمود.
با توجه به این مسائل و سایر نواقص و ابهامات این قانون، در شهریور ماه سال 1399 طرح جدید پیش فروش ساختمان در نشست علنی مجلس مطرح گردید و تا به امروز در انتظار تصویب نهایی می‌باشد. امید است که با تصویب این طرح و تبدیل آن به یک قانون لازم الاجرا، چالش های موجود در امر پیش فروش ساختمان بیش از پیش قابل حل گردند.