در ایران اتباع خارجی بدون اخذ مجوز و طی مراحل لازم طبق نظام حقوقی کشور مجاز به مالکیت اموال غیرمنقول نیستند. مقررات مربوط به تحصیل اموال توسط اتباع خارجی غیر مقیم در ایران در «آیین نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران» که مشتمل بر هفت ماده است، بیان شده است. درمقاله حاضر مواد این آیین نامه به تفصیل توضیح داده خواهد شد. علاوه بر این در صورت نیاز به راهنمایی و راهکارهای عملی در این زمینه، موسسه حقوقی کریمی و همکاران با داشتن تیمی متخصص در شاخه های مختلف حقوقی از جمله موضوعات و چالش های مربوط به نوشته حاضر آماده ارائه مشاوره های تخصصی حقوقی می باشد.
در ادامه به مهمترین موارد و الزامات این موضوع بر طبق آیین نامه می پردازیم.
اسناد و مدارک مورد نیاز
همانطور که در ماده اول آیین نامه آمده است، اتباع خارجی که اغلب برای گردشگری و تعطیلات تابستانی به ایران سفر می کنند اما مجوز اقامت دائم ندارند، در صورت تمایل به خرید ملک غیرمنقول در ایران برای اقامت شخصی، باید اظهارنامه ای با جزئیات مشخص و مدارک مربوطه ارائه دهند. این اظهارنامه و مدارک مورد نیاز را می توان از طریق نمایندگی سیاسی یا کنسولی جمهوری اسلامی ایران در خارج از کشور یا فرمانداری محل وقوع ملک به وزارت امور خارجه تسلیم نمود.
متن دقیق ماده به شرح ذیل می باشد:
ماده ۱. اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دایمی به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرتهای منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایرانمینمایند هر گاه بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری نمایند باید تقاضای خود را در اظهارنامهای در بر دارنده مشخصات زیر و مدارک و اسناد مربوط از طریق یکی از نمایندگیهای سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران در خراج از کشور و یا استانداری محل وقوع ملک به همراه مدارک واسناد مربوط به وزارت امور خارجه تقدیم دارند.
بر طبق همین ماده “اظهارنامه یاد شده باید دارای مشخصات زیر باشد:
الف) نام و نام خانوادگی و شغل متقاضی
ب) تابعیت فعلی و تابعیت اصلی (در صورت تغییر تابعیت)
ج) سن، وضعیت، تأهل، تابعیت فعلی همسر متقاضی و تابعیت وی قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد تعداد، جنسیت و سن هر یک
د) محل اقامت دایمی متقاضی”.
توجه به این نکته ضروری است که اسناد مربوط به ملک شامل تصویر اسناد مالکیت، آدرس محل ملک و پاسپورت متقاضی می باشد. مقامات پس از دریافت درخواست و مدارک مربوطه، باید آنها را برای بررسی به وزارت امور خارجه ارسال کنند. مرجع مذکور در ماده 1 موظف است صحت تصاویر این اسناد و تطبیق آنها با نسخه اصلی را بررسی نماید.
وزارت امور خارجه پس از استعلام نظر مراجع ذیربط، موضوع را بررسی نموده و نسبت به پذیرش یا رد درخواست بر اساس ملاحظات سیاسی اعلام نظر خواهد کرد. در صورت موافقت با درخواست، جهت اتخاذ تصمیم به هیأت وزیران ارائه خواهد شد.
محل وقوع ملک
بر اساس ماده 2، محل وقوع ملک مورد تقاضا نبایستی در نقاطی که استملاک خارجیان محدود و یا ممنوع اعلام شده، واقع شود.
در همین راستا، وزارت کشور با همکاری وزارت اطلاعات، فهرستی از مناطق ممنوعه را تهیه نموده و این فهرست برای انتشار با وزارت امور خارجه و استانداری ها به اشتراک گذاشته میشود.
علاوه بر این، در ادامه مطلب، فهرستی از مناطق ممنوعه تعیین شده در ماده 1 « آیین نامه مربوط به تعیین مناطق ممنوعه تردد و اسکان اتباع خارجی در مرزهای کشور » به شرح ذیل آمده است:
الف ـ كليه شهرستانهاي مرزي استانهاي خراسان رضوي و جنوبي و شهرستان زابل در استان سيستان و بلوچستان همجوار با كشور افغانستان و كليه بخشهاي مرزي استان سيستان و بلوچستان همجوار با كشور پاكستان.
ب ـ كليه شهرستانهاي مرزي استانهاي آذربايجان غربي و كرمانشاه هم جوار با كشور عراق.
ج ـ بخش مركزي شهرستان سقز و شهرستانهاي بانه و مريوان در استان كردستان.
د ـ بخش چوار و شهرستانهاي مهران و دهلران در استان ايلام.
دیگر موارد مهم
در ماده 3 “آیین نامه چگونگی تملک…” آمده است: متقاضیان برای انجام معامله باید بهای ریالی را از طریق انتقال یا فروش ارز از یکی از بانک های مجاز به فروشنده پرداخت کنند. دفاتر اسناد رسمی هنگام انجام معامله باید گواهی بانکی مجاز را از خریدار خواسته و مشخصات را در سند قید نمایند.
براساس ماده 4، پس از انتقال موفقیت آمیز ملک به متقاضی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مشخصات مالک و ملک مورد معامله را به وزارت امور خارجه اعلام می کند. این اطلاعات همراه با کل فرآیند در یک فایل مخصوص ثبت می گردد.
در نهایت، طبق ماده 5 و 6، ثبت املاک به نام وراث متقاضی، منوط به رعایت ضوابط مندرج در این قانون خواهد بود. در صورت عدم مراجعه وراث ظرف مدت دو سال از فوت مالک و یا عدم رعایت مقررات، ملک از طریق مزایده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی به فروش می رسد. مزایده با رعایت کلیه مقررات مربوط به مزایده فروش مشروط (بیع شرطی) انجام خواهد شد. وجوه حاصله پس از کسر هزینه ها و مالیات و هزینه های قانونی به حساب خاصی نزد خزانه داری کل واریز شده و به وراث مذکور پرداخت می گردد.
در صورت عدم فروش ملک از طریق مزایده، وزارت مذکور وضعیت مزایده را در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران آگهی خواهد کرد. پس از گذشت شصت روز از تاریخ درج آگهی، ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود. وجه حاصل از فروش طبق دستورالعمل مذکور در این ماده به وراث پرداخت خواهد شد.
همانگونه که در ابتدا ذکر شد، اتباع خارجی به هنگام تملک املاک غیرمنقول در ایران به دلیل رویههای متفاوتی که ملزم به رعایت آن ها می باشند، با چالشهای متعددی روبرو هستند. در همین راستا و جهت حل چالش های احتمالی، موسسه حقوقی کریمی و همکاران با تیمی از متخصصین و وکلای مجرب، آماده ارائه خدمات تخصصی برای کمک به شما در این زمینه می باشد.