دعاوی مربوط به تخلیه و خلع ید یکی از دعاوی مهم و در عین حال چالش برانگیز می باشد که البته بسیاری از اوقات مفهوم هر دوی آن ها برای بسیاری از افراد مشتبه می شود. اشتباهی که می تواند در زمان اقامه دعوا مشکلاتی را به وجود آورده و مانع احقاق حق گردد. لازم به ذکر است همواره مشورت با متخصصان و مشاوران امور حقوقی بهترین راه برای جلوگیری از چنین پیامدهایی می باشد. موسسه حقوقی کریمی و همکاران با داشتن تیمی متخصص در امور مختلف حقوقی و طرح دعاوی آماده ارائه خدمات حقوقی در این زمینه می باشد.
تعریف
ساده ترین تعریف برای هرکدام از این دو موضوع عبارت است از اینکه: دعوای خلع ید یک اقدام حقوقی است که توسط مالک ملکی انجام می پذیرد که معتقد است ملک متعلق به وی بدون رضایت او و به طور غیرقانونی و غاصبانه از ید وی خارج شده و در تصرف فرد دیگری می باشد. دعوای تخلیه عبارت از موردیست که تصرف ملک با اجازه مالک و برای مدت زمان مشخص صورت گرفته و پس از اتمام مدت زمان مورد توافق شخص متصرف به تصرف ملک و استفاده از آن ادامه می دهد. به زبان ساده میتوان گفت که مبنای دعوای تخلیه وجود قرارداد و توافق است در حالیکه در دعوای خلع ید چنین مبنایی وجود ندارد. در ادامه به تفصیل به این موضوع خواهیم پرداخت.
ارکان دعوای تخلیه
ارکان دعوای تخلیه در دل تعریف ساده ی آن نهان می باشد که عبارت است از:
وجود قرارداد بین طرفین
ابتدایی ترین رکن، وجود قرارداد بین مالک و متصرف می باشد. به این ترتیب که توافقی بین طرفین وجود دارد و ملک به صورت امانی و بر اساس قرارداد در اختیار متصرف وجود دارد.
اتمام مدت قرارداد یا از بین رفتن آن به هر طریقی
رکن لازم بعدی برای این دعوا اتمام قرارداد است. بدین صورت که قرارداد به هر طریقی به پایان برسد و یا فسخ شود و در نتیجه آن مالک دیگر مایل نباشد که متصرف از ملک وی استفاده نماید.
خودداری متصرف از تخلیه ملک
اگر پس از پایان قرارداد متصرف به هر دلیلی از تخلیه ملک امتناع ورزد، در این صورت تصرف وی دیگر بر طبق قرارداد نبوده و شکل غاصبانه به خود می گیرد. مالک در این صورت می تواند اقدام به طرح دعوای تخلیه بنماید.
ارکان دعوای خلع ید
ارکان این دعوا به شرح ذیل می باشد:
غیرمنقول بودن مال
این دعوا تنها مختص اموال غیرمنقول می باشد و امکان طرح چنین دعوایی در مورد اموال منقول وجود ندارد.
استیلا بر مال
لازم است که مال غیرمنقول به صورت فیزیکی در اختیار و تصرف طرف مقابل باشد.
عدوانی بودن تصرف
مهمترین رکن دعوای خلع ید همین مورد است. مالک باید بتواند ثابت کند که تصرف مال توسط طرف مقابل به صورت غیر قانونی و به نحو عدوانی و بدون رضایت وی صورت گرفته است.
مالکیت خواهان
مسلم است که شخص مدعی باید مالک مال باشد و برای اثبات مالکیت خود اسناد رسمی مثبت مالکیت را ارائه دهد. در صورت محرز نبودن مالکیت مدعی، وی در ابتدا باید دعوای مالکیت مطرح نماید.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
با توجه به آنچه که در مورد خلع ید گفته شد و تشابهاتی که با دعوای تصرف عدوانی وجود دارد ممکن است در هنگام طرح دعوا اشتباهاتی در این مورد صورت گرفته و دادخواست به صورت نادرست ثبت گردد. بهتر است برای احتراز از این امر به تفاوت های این دو مورد پرداخته شود.
سند مالکیت و سابقه تصرف
اولین و مهمترین تفاوت این دو دعوا در این است که در دعوای خلع ید لازم است که سند مالکیت ارائه گردد در حالیکه در دعوای تصرف عدوانی نیاز به دارا بودن سابقه تصرف در ملک توسط خواهان وجود دارد. یعنی حتی مالک منافع یک مال نیز میتواند دعوای رفع تصرف عدوانی طرح کند.
هزینه دادرسی
دعوای خلع ید یک دعوای مالی بوده و هزینه دادرسی آن با توجه به ارزش ملک مورد نظر تعیین شده و در موارد متعدد این هزینه متفاوت می باشد. در حالیکه دعوای رفع تصرف عدوانی یک دعوای غیر مالی بوده و هزینه دادرسی آن یکسان می باشد.
جنبه حقوقی و کیفری دعوا
در رفع تصرف عدوانی علاوه بر امکان طرح دعوا در مراجع حقوقی، میتوان از جنبه ی کیفری نیز آن را پیگیری کرد در حالیکه دعوای خلع ید تنها از جنبه حقوقی قابل پیگیری است.
تفاوت تخلیه و خلع ید
از آنجاییکه ارائه دادخواست اشتباه در زمان طرح دعاوی مربوط به هر یک از این دو مورد ممکن است منجر به رد دعوا و اتلاف هزینه دادرسی گردد لازم است که در زمان ارائه دادخواست هر یک از این دو مورد نهایت دقت را به عمل آورد. مشورت با متخصصان این حوزه می تواند از بروز چنین پیامدهای جلوگیری کند.
حال به مهمترین تفاوت های موجود بین تخلیه و خلع ید می پردازیم:
همانگونه که پیشتر گفته شد، دعوای خلع ید یک دعوای مالی است و بر عکس تخلیه که دعوایی غیرمالی بوده و هرینه دادرسی آن بر مبنای دعاوی غیرمالی پرداخت می گردد، این دعوا هزینه دادرسی بالایی دارد.
مهمترین تفاوت این دعوا در خواندگان آن ها می باشد. در دعوای تخلیه، تصرف خوانده از همان ابتدا غیرقانونی نبوده و تنها پس از اتمام قرارداد و به دلیل امتناع او از تخلیه ملک به تصرف غیرقانونی تبدیل می شود در حالیکه در دعوای خلع ید، تصرف خوانده از همان ابتدا غاصبانه است و ناشی از هیچگونه توافق و قراردادی نیست. دعوای تخلیه برای اموال منقول و غیرمنقول اقامه می گردد در حالیکه دعوای خلع ید را تنها میتوان برای اموال غیر منقول مطرح نمود.
مطالبه اجرت المثل در دعاوی خلع ید و تخلیه
در هر دوی این دعاوی خواهان دعوا می تواند از خوانده اجرت المثل مطاله نماید. این اجرت المثل به ازای مدت زمان تصرف ناحق ملک توسط خوانده بوده و مبلغ آن توسط کارشناس تعیین می گردد.
به طور کلی در طرح دعاوی مربوط به خلع ید، تخلیه و رفع تصرف عدوانی دقت عمل بالایی لازم است و در تنظیم دادخواست مربوط به این دعاوی باید توجهی همه جانبه مبذول داشت. در غیر این صورت علاوه بر رد شدن دعوا، اتلاف وقت و هزینه را نیز برای خواهان به همراه خواهد داشت. مراجعه به متخصصان این حوزه و مشورت گرفتن از وکلای متخصص این امور می تواند از عواقب ناخوشایند جلوگیری به عمل آورد. موسسه حقوقی کریمی و همکاران با داشتن تیمی متخصص در امور مختلف حقوقی و طرح دعاوی آماده ارائه خدمات حقوقی در این زمینه می باشد. در صورتی که نیازمند مشاوره و خدمات حقوقی در این زمینه هستید، با ما تماس بگیرید.