قراردادهای مشارکت در ساخت یا به اختصار «قرارداد مشارکت» یکی از انواع قراردادهایی است که در زمینه‌های مختلف ساخت و ساز، از جمله پروژه‌های مسکونی، تجاری، و عمرانی به طور گسترده مورد استفاده قرار می‌گیرد. این نوع قراردادها به ویژه در مواقعی که مالکین تمایل به ساخت پروژه‌ای بزرگ ندارند یا قادر به تأمین منابع مالی برای پروژه نیستند، رایج می باشند. در این مقاله، به تحلیل و بررسی مفاهیم، شرایط و الزامات قانونی این نوع قراردادها در ایران خواهیم پرداخت. پیشتر در مقاله ای با عنوان قرارداد مشارکت مدنی به طور مفصل به ضوابط و زوایای این گونه از قراردادها پرداختیم و مختصرا به قراردادهای مشارکت در ساخت اشاره داشتیم. در این مقاله قصد داریم که جزئیات قراردادهای مشارکت در ساخت را نیز به طور دقیق موشکافی کنیم. برای دریافت مشاوره تخصصی و تنظیم دقیق قراردادهای مشارکت در ساخت، با تیم حقوقی مجرب موسسه حقوقی کریمی و همکاران تماس بگیرید.
ماهیت قراردادهای مشارکت در ساخت
بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ساختمان‌های کلنگی یکی از اهداف اصلی مالکین این نوع املاک است، چرا که به طور معمول این ساختمان‌ها به دلیل فرسودگی یا عدم کارایی نیازمند تعمیرات اساسی یا نوسازی هستند. در این راستا، یکی از قراردادهای پرکاربرد و سودآور برای مالکین و سازندگان، قرارداد مشارکت در ساخت است. این نوع قرارداد به عنوان یکی از قراردادهای خصوصی در نظام حقوقی ایران شناخته می‌شود که ذیل ماده 10 قانون مدنی قرار می گیرد. قرارداد مشارکت در ساخت به‌طور کلی ترکیبی از چندین عقد معین است که هدف اصلی آن ایجاد یک همکاری دوطرفه میان مالکین مالکین و سازندگان برای ساخت و نوسازی املاک است. در این نوع قرارداد، مالک یا مالکین یک ملک فرسوده (که می‌تواند یک خانه کلنگی یا زمین باشد) را به عنوان سرمایه، در اختیار سازنده قرار می‌دهند و سازنده مسئولیت ساخت و احداث پروژه (معمولاً ساختمان یا آپارتمان) را بر عهده می‌گیرد و هزینه‌های ساخت را تامین می‌کند. این قرارداد به گونه‌ای تنظیم می‌شود که پس از تکمیل پروژه، طرفین در ملک ساخته شده به طور مساوی یا توافقی شریک می‌شوند. به عبارت دیگر، مالک زمین یا ملک قدیمی، سهمی از واحدهای ساخته‌شده به دست می‌آورد و سازنده نیز طبق توافقات انجام شده، سهم خود را در پروژه دریافت می‌کند. این نوع قرارداد به مالک این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به سرمایه‌گذاری مستقیم در ساخت و ساز، از ارزش افزوده‌ای که ناشی از نوسازی ملک است بهره‌مند شود، در حالی که سازنده با استفاده از تخصص و منابع خود، پروژه را به نتیجه می‌رساند.
مندرجات قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت که میان مالک و سازنده یا سازندگان منعقد می‌شود، لازم است که تمامی جزئیات و شرایط به طور دقیق و روشن تعیین گردد تا از هرگونه ابهام و اختلافات در آینده جلوگیری شود. این قرارداد باید شامل تعهدات و مسئولیت‌های هر یک از طرفین، ضمانت‌های اجرایی در صورت عدم انجام تعهدات، مدت زمان اجرای قرارداد، و موضوع دقیق قرارداد باشد. همچنین، آورده‌های هر یک از طرفین (مالک و سازنده) باید به طور شفاف مشخص شود، به‌ویژه میزان و نوع سهم هر یک در پروژه، که به اصطلاح به آن “سهم‌الشرکه” گفته می‌شود. این امر شامل تعیین دقیق میزان زمین یا ملک ارائه شده توسط مالک، و هزینه‌های ساخت و سایر هزینه‌های مرتبط با پروژه می‌باشد که معمولا بر عهده سازنده است. علاوه بر این، باید تمامی هزینه‌ها، از جمله هزینه‌های اجرایی، اداری، تأسیساتی و حتی هزینه‌های مربوط به مجوزهای لازم به‌طور روشن در قرارداد گنجانده شود. هر یک از طرفین باید وظایف خود را در پروژه به وضوح تعریف کنند. معمولاً سازنده مسئولیت عملیات ساخت، تأمین مصالح، نیروی کار و مدیریت پروژه را بر عهده دارد، در حالی که مالک زمین ممکن است تنها وظیفه تأمین زمین را داشته باشد. در این نوع قراردادها، طرفین باید روش‌های تأمین منابع مالی پروژه را مشخص کنند. در برخی موارد، سازنده ممکن است از منابع مالی خود برای تأمین هزینه‌های ساخت استفاده کند و در برخی دیگر ممکن است به‌صورت مشترک با مالک زمین، منابع مالی را تأمین کنند. مدت زمان لازم برای تکمیل پروژه باید به‌وضوح در قرارداد مشخص شود. این مدت زمان باید به گونه‌ای تعیین گردد که هر دو طرف از زمان لازم برای انجام کارها و تحویل پروژه آگاه باشند.
چالش‌ها و نکات حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت
یکی از چالش‌های اصلی در قراردادهای مشارکت در ساخت در ایران، نبود شفافیت کافی در تنظیم مفاد قرارداد است. بسیاری از طرفین در تنظیم قراردادها به‌طور دقیق جزئیات حقوق و تعهدات خود را مشخص نمی‌کنند، که این موضوع می‌تواند در مواقع اختلاف‌نظر مشکلات قانونی به وجود آورد. تأخیر در تکمیل پروژه یکی از موارد رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت است. عدم تعیین شرایط دقیق در رابطه با جبران خسارات ناشی از تأخیر یا عدم انجام تعهدات، ممکن است مشکلاتی را برای طرفین به وجود آورد. مسئله دیگر مرتبط با حقوق مالکانه است. لازم است، انتقال مالکیت زمین یا پروژه پس از تکمیل ساخت به‌طور دقیق در قرارداد مشخص شود تا در آینده مشکلی از این بابت پیش نیاید.
انتقال سند و سهم سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت
نحوه انتقال سند و سهم سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از مسائل بسیار حائز اهمیت است که باید در هر قرارداد به‌طور دقیق و شفاف مشخص شود. انتقال سند در این نوع قراردادها می‌تواند بر اساس سه روش مختلف صورت گیرد.
حالت اول: انتقال در ابتدای پروژه: در این روش، طبق توافق میان مالک و سازنده، ابتدا آورده (زمین یا ملک) به سازنده منتقل می‌شود. سپس، سازنده متعهد می‌شود که پس از اتمام ساخت، ملک نهایی را طبق سهم‌الشرکه مشخص شده به مالک تحویل دهد.
حالت دوم: انتقال سند به صورت مرحله‌ای: در این حالت، انتقال سند به تدریج و با پیشرفت پروژه صورت می‌گیرد. طرفین قرارداد توافق می‌کنند که با اتمام هر مرحله از ساخت، بخشی از ملک به سازنده منتقل شود. به‌عنوان مثال، با اتمام اسکلت‌بندی ساختمان، دو دانگ از ملک به سازنده انتقال می‌یابد و این انتقال ممکن است از طریق تنظیم سند رسمی صورت گیرد. این روش معمولاً برای پروژه‌هایی با مراحل متعدد مفید است که در آن‌ها انتقالات به‌طور مستمر و همزمان با پیشرفت کار صورت می‌گیرد
حالت سوم: وکالت بلاعزل برای تنظیم سند: در این حالت، مالک به سازنده یک وکالت بلاعزل می‌دهد تا سازنده با رسیدن پروژه به یک مرحله خاص، برای تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت اقدام کند. به عبارت دیگر، پس از اتمام بخشی از کارها و رسیدن به یک نقطه خاص در ساخت‌وساز، سازنده از این وکالت برای انجام اقدامات قانونی و تنظیم سند رسمی استفاده می‌کند تا سهم خود را در ملک دریافت نماید. این روش به سازنده امکان می‌دهد که با استفاده از وکالت بلاعزل، مراحل قانونی انتقال سند را به طور رسمی و بدون نیاز به حضور مالک انجام دهد. هر یک از این روش‌ها بسته به نوع توافق طرفین و ویژگی‌های پروژه می‌تواند کاربرد متفاوتی داشته باشد. از این رو، تعیین دقیق روش انتقال سند و سهم در قرارداد مشارکت در ساخت از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا از بروز مشکلات حقوقی و اختلافات جلوگیری شود.
تعهدات مالکین در قبال سازندگان در قراردادهای مشارکت در سخت
در اختیار قراردادن ملک و ذکر جزئیات مربوط به آن یکی از تعهدات اصلی مالک در قراردادهای مشارکت در ساخت است. اهمیت این امر به‌ویژه در تعیین دقیق ویژگی‌ها و جزئیات مربوط به ملک قابل توجه است، چرا که تعیین ارزش‌گذاری آورده (ملک) بر عهده مالک قرار دارد. در صورتی که این فرآیند به‌درستی انجام نشود و جزئیات ملک به‌طور شفاف و دقیق ذکر نگردد، ممکن است مشکلات جدی برای طرفین قرارداد پیش آید. بنابراین، تعیین دقیق و مستند ویژگی‌ها و ارزش ملک، از جمله متراژ، موقعیت جغرافیایی، کاربری و وضعیت قانونی ملک، بسیار حیاتی است و باید در متن قرارداد به‌وضوح ذکر گردد تا طرفین به توافقات روشنی دست یابند و از بروز هرگونه اختلاف جلوگیری شود.
تعهدات سازندگان در قبال مالکین در قرادادهای مشارکت در ساخت
سازندگان در قراردادهای مشارکت در ساخت، مسئولیت اصلی پیشبرد پروژه ساختمانی، تأمین منابع مالی و اداره امور اجرایی پروژه را بر عهده دارند. به همین دلیل، نسبت به تعهدات مالک، تعهدات سازندگان معمولاً از وضوح بیشتری برخوردار است. این هزینه‌ها می‌تواند شامل موارد مختلفی باشد که در روند ساخت و ساز به‌وجود می‌آید. به عنوان مثال، هزینه‌های مستقیم ساختمانی مانند هزینه مصالح، نیروی انسانی و تأسیسات، هزینه‌های اداری و اجرایی، و همچنین هزینه‌های جانبی دیگر که ممکن است در طول پروژه به وقوع بپیوندد. یکی از مهم‌ترین جزئیات هزینه‌ای که باید در قرارداد گنجانده شود، هزینه‌های بلاعوضی است که مربوط به اجاره بهای ملکی است که مالکین در زمان ساخت در آن سکونت خواهند داشت. علاوه بر این، تمامی هزینه‌های قانونی و مالی که به ملک مربوط می‌شود، مانند جرائم کمیسیون ماده 100، هزینه‌های مربوط به شهرداری‌ها و سایر ارگان‌های دولتی نیز باید به‌طور دقیق ذکر شود تا هیچ‌گونه ابهامی در خصوص مسئولیت‌ها و پرداخت‌ها ایجاد نشود. برای انعقاد این قرارداد بهترین و مطمئن ترین راه، مشورت با متخصصان امور قراردادی و حقوقی می باشد. موسسه حقوقی کریمی و همکاران با داشتن تیمی متخصص آماده ارائه خدمات حقوقی در این زمینه می باشد.